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Gérants de SCI : que risquez-vous ?

Publié le 18.07.2018
Mis à jour le 18.07.2018
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Gérants de SCI : que risquez-vous ?

En tant que gérant de SCI, vos actions peuvent engager votre responsabilité personnelle. Selon l’erreur commise, le gérant peut voir sa responsabilité civile portée devant les tribunaux au risque de dommages et intérêts. Sa responsabilité pénale peut également être mise en cause devant le tribunal correctionnel en cas d’infraction. Alors quels sont réellement les risques ?

Quelle est la place du gérant dans une SCI ?

La société civile est encadrée par les articles 1845 et suivants du code civil. Elle est utilisée par les professionnels ayant une activité immobilière (gestion d’un patrimoine immobilier).

Le rôle du gérant est limité à l’objet social de la société

Pour faire vivre la société, il faut qu’un gérant soit nommé dans les statuts par les associés (article 1846 du code civil). Ce dernier a la possibilité d’être lui-même associé ou non.

Son rôle est d’accomplir « tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société » selon l’article 1848 du code civil.

Les pouvoirs du gérant sont donc limités à l’objet social de la société, même si les statuts peuvent venir les restreindre par la suite.

Dans une SCI, le gérant est habilité à acquérir un nouveau bien, à le mettre en location, à payer les charges et à effectuer des déclarations fiscales.

Plus largement, un gérant doit veiller à respecter la loi et les statuts de la société. Il est aussi chargé d’assurer la bonne gestion de celle-ci.

Si tel n’est pas le cas, sa responsabilité personnelle peut être engagée devant les juridictions civiles et/ou pénales.


Le gérant est responsable, mais devant qui ?

La SCI a pour particularité d’engager la responsabilité personnelle du gérant. Il n’y a pas d’écran protecteur de la société comme cela peut être le cas avec les sociétés commerciales.

Le risque est donc de se voir personnellement assigné devant les tribunaux en cas de faute ou d’erreur ! Le gérant est responsable devant ses associés et la société.

À NOTER : les tiers ne peuvent pas se retourner directement vers le gérant si sa faute ne se situe pas en dehors de ses prérogatives. Ils doivent d’abord assigner la société avant de se retourner contre le gérant.

Sa position lui confère des obligations envers ses associés.

Il doit « au moins une fois dans l’année, rendre compte de sa gestion aux associés » article 1856 du code civil.

Le non-respect de cette obligation engage la responsabilité civile du gérant selon la jurisprudence de la Cour de cassation du 4 novembre 2014.

Cas concret sur la responsabilité personnelle du gérant 

Une SCI ça peut rapporter gros … mais le risque est lui aussi très grand. Un gérant de SCI peut voir sa responsabilité personnelle engagée. Toutefois, depuis le 9 décembre 2016 la loi Sapin 2 a introduit une présomption de bonne foi du dirigeant.

« Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion » (article 1850 du code civil).

L’affaire présentée et jugée cassation le 10 mars 2016 devant la 3ème chambre civile illustre bien cette idée. Dans cette histoire, une SCI confie la construction de plusieurs chalets à une entreprise spécialisée. Mais la réalisation des logements ne se passe pas comme prévue. La nature décennale des désordres est relevée. Deux responsables sont pointés du doigt : l’entreprise de construction engagée par la SCI et le gérant à titre personnel.

Pourquoi le gérant voit sa responsabilité personnelle engagée ? 

Le gérant a commis une faute importante en omettant de souscrire une assurance décennale. La responsabilité de la SCI n’est pas engagée, car cette faute peut être séparée de ses fonctions sociales.

La Cour de cassation précise que si cette condition est remplie, il est possible d’engager la responsabilité personnelle du gérant.

ATTENTION : si l’un des associés se comporte comme le gérant dans les faits, il prend avec lui les responsabilités appartenant au gérant de droit. Le « gérant de fait » peut voir sa responsabilité personnelle engagée en cas de faute ou d’erreur.

Faute ou fraude : des sanctions lourdes pour le gérant

Par méconnaissance, imprudence ou inattention, le gérant de SCI peut agir à l’encontre des dispositions légales ou statutaires. Il peut aussi aller plus loin et commettre un délit (escroquerie, abus de biens sociaux). En tant que dirigeant d’entreprise, le gérant de SCI qui commet une faute encourt de nombreux risques.

Sanction au sein de la SCI : la révocation du gérant

Selon la jurisprudence de la  3ème chambre civile du 12 mars 2014, il suffit aux associés d’avoir une cause légitime pour exiger la révocation du gérant.

Cette situation est, par exemple, avérée lorsqu’il réalise une augmentation de capital sans avoir obtenu l’accord des associés; violant ainsi une disposition légale ou statutaire. La faute de gestion (imprudence, négligence ou manœuvres frauduleuses) justifie également la demande de révocation.

La révocation est possible de deux façons :

  • Les associés votent et représentent plus de la moitié des parts sociales (article 1851 du code civil) ;
  • Un associé se déplace devant le tribunal (article 1851 al 2 du code civil).  
À NOTER : la révocation du gérant, même s’il est associé n’entraîne pas - sauf clause contraire dans les statuts - la dissolution de la société selon l’article 1851 al 3. Aucune clause dans les statuts ne peut venir limiter ce droit des associés. L’unique action du gérant est de demander des dommages et intérêts s’il estime que le motif soulevé est illégitime.

La faute ou l’erreur du gérant peut causer un préjudice et/ou être constitutive d’une infraction pénale. Sa responsabilité civile et/ou pénale peut donc être engagée.


Responsabilité civile du gérant : la demande de dommages et intérêts

La responsabilité civile du gérant est avérée lorsqu’il cause un dommage à autrui et que celui-ci demande une réparation au tribunal selon l’article 1240 du code civil.

Pour faire droit à cette demande, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • La preuve d’une faute de sa part ;
  • L’existence d’un préjudice ;
  • Un lien de causalité entre les deux

À NOTER : selon le droit commun, cette action contre les gérants se prescrit à 5 ans à compter du jour où la personne concernée a eu connaissance ou bien aurait dû avoir connaissance de la faute du gérant, selon l’article 2224 du code civil.

ATTENTION : si la société assigne le gérant de la SCI en paiement de dommages et intérêts, les associés peuvent agir pour obtenir la réparation de leur préjudice personnel à condition que ce préjudice soit distinct de celui subit par la société.

La responsabilité pénale du gérant lors d’une infraction : conséquences

La responsabilité pénale du gérant est engagée lorsque ses erreurs constituent des délits punissables par la loi (escroquerie, délits fiscaux, faux et usage de faux).

Les conséquences principales sont le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à une peine de prison avec ou sans sursis.

Le délai de prescription pour un délit est de 6 ans selon l’article 8 du code de procédure pénale.

A GARDER EN TETE : Un gérant de SCI peut se retrouver en situation délictuelle s’il refuse de louer son bien à une personne physique en fonction de son origine, de son sexe, de sa situation familiale, de son handicap, de son orientation sexuelle ou de ses opinions politiques. Cette discrimination est punie de 3 ans de prison et de 45 000 euros d’amende (code pénal art 225-2).

À côté de ces peines « classiques », des peines complémentaires peuvent se cumuler.

Le tribunal correctionnel peut ainsi obliger le gérant à supporter les dettes en cas d’insuffisance d’actif :

« Lorsque la résolution d’un plan de sauvegarde ou le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire a été décidé, le tribunal peut en cas de faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif de la société, décider que les dettes de cette société seront supportées par les dirigeants » selon l’article L.651-2 du code de commerce.

Cette situation est courante lorsque la société se retrouve soumise aux procédures collectives. Il faut chercher les erreurs commises et généralement, c’est à ce moment-là que les associés s’aperçoivent des fautes de gestion de leur gérant.

ATTENTION : la faillite personnelle du gérant peut également être déclarée notamment si la faute de gestion est très grave (falsification de documents comptable, par exemple).  

Vous savez maintenant un peu plus sur les risques encourus par le gérant d’une SCI. Si vous souhaitez éviter ces situations, faîtes-vous accompagner par des professionnels (experts-comptables, avocats, notaires) lors du montage et de l’organisation annuelle de la société (assemblée générales, élaboration des procès-verbaux).

 
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